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11 de abril de 2023
La más reciente data censal desmonta el mito de la oferta y demanda en el sector inmobiliario El ritmo de construcción habitacional supera al crecimiento poblacional, pero el déficit habitacional persiste Las cifras censales de 2022 reafirman una tendencia: se erigen más hogares de los que el crecimiento demográfico demandaría. La especulación inmobiliaria en el corazón de la crisis de vivienda actual.
De acuerdo a las proyecciones derivadas del Censo 2022, existen tres millones de propiedades sin habitar en el territorio nacional. Imagen: Bernardino Avila Si bien en Argentina se erigen viviendas a un ritmo que supera el crecimiento poblacional, según cifras de los cuatro censos más recientes analizados por Inquilinos Agrupados, el problema radica en la “distribución inadecuada”, argumenta Gervasio Muñoz, líder de la mencionada entidad. Bajo su meticuloso análisis de las estadísticas censales desde 1991 hasta 2022, Muñoz indica que, basándonos en cifras preliminares del último censo, contamos con “17.780.210 propiedades y 46.440.703 habitantes”. Con el supuesto de que una familia promedio consta de tres individuos, se evidencia un exceso de propiedades sobre la demanda familiar. Este exceso podría traducirse en “tres millones de viviendas desocupadas”.
El volumen de viviendas “inactivas o deshabitadas” perpetúa el déficit habitacional, a pesar del aumento constante en construcción. Muñoz razona que actualmente “hay una vivienda por cada 2,6 individuos”. No obstante, la realidad refleja un marcado déficit de vivienda y una creciente inquietud entre los inquilinos, quienes enfrentan la volatilidad del sector inmobiliario y las fluctuaciones en los contratos de alquiler, sobre todo después de recuperar, después de mucho tiempo, una Ley de Alquileres que otorga al Estado el control sobre estos contratos, tal como era antes de 1976.
Muñoz destaca que a pesar de que la construcción de viviendas ha crecido más rápido que la población en las últimas décadas, el mercado no está erigiendo propiedades para remediar el déficit habitacional. Por el contrario, se construye con fines especulativos, como activo de refugio o bien financiero, y a menudo estas construcciones quedan deshabitadas, añadiendo al número de viviendas vacías. Esta tendencia contradice la teoría convencional de la oferta y demanda, que sugeriría que un aumento en la oferta de viviendas debería reducir el precio de las mismas. Sin embargo, en Argentina, el efecto es inverso: a medida que se construye más, tanto la compra como el alquiler se encarecen.
El fenómeno se acentúa por la especulación sobre el valor del suelo. A medida que se construye más en una zona, la tierra libre se reduce, lo que eleva el precio de todas las propiedades en la región. Un ejemplo evidente es la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde en las administraciones de Mauricio Macri y Horacio Rodríguez Larreta se subastaron amplias extensiones de terreno público, contribuyendo a la escalada de precios tanto de venta como de alquiler.
Muñoz recalca que la paradoja del crecimiento de construcciones por encima del crecimiento poblacional, junto con la persistente crisis habitacional, refleja fallas en la distribución y en políticas públicas adecuadas que aborden el problema. El reto radica en equilibrar las fuerzas del mercado con intervenciones estratégicas para asegurar el acceso a la vivienda para todos los ciudadanos.
